Статья на портале «Коммерсантъ»
Сначала находят арендатора — чаще всего это склады класса А у трассы М-4 и подъездов к Ростову, качественные B рядом с городом или компактные городские склады под кросс-докинг для маркетплейсов и продуктового ритейла. Из-за нехватки спекулятивных проектов сделки быстро заключаются только на готовых объектах — с высокой оборачиваемостью логистики и близким доступом к конечному потребителю.
Главные двигатели спроса — федеральные ритейлеры, маркетплейсы, логистические компании и импортеры. Они ускоряют экспансию на юге России, реагируя на перестройку цепочек поставок и бурный рост онлайн-торговли.
В 2025 году рынок складской недвижимости Ростовской области вышел на паузу. Ставки аренды для качественных объектов стабилизировались в коридоре 9 500–10 500 руб./м²/год (triple net), местами фиксируется охлаждение цен и рост вакансии. Продажи также застопорились: готовые сухие склады класса А торгуются в диапазоне 72–92 тыс. руб./м². Причины — спад спроса после пиков 2023–2024 годов, увеличение нового ввода и рост свободных площадей на фоне дорогого финансирования.
Складской рынок охладился: в I полугодии 2025-го объем сделок в регионах рухнул на 64% г/г. Активность ритейла и e-commerce снизилась, давление на аренду ослабло. При этом ввод вырос до 1,07 млн м² (+117% г/г) и продолжает расти, что толкает вверх вакансии и удерживает ставки от роста.
В Ростовской области в 2024–2025 гг. вышли на рынок ключевые проекты: мультитемпературный склад класса A «ЭЛМА групп» на 23 тыс. м² и распределительный центр «Юникосметик» в Аксайском районе на 6,6–10 тыс. м². Параллельно запускаются новые хабы под e-commerce и ритейл. Власти и эксперты фиксируют дефицит качественных площадей и рост интереса к форматам BTS и «холода».
Рынок демонстрирует стабилизацию после пиковых 2023–2024 годов. Сильный рост арендных ставок сменился паузой: в 2025 году качественные склады сдаются по 9 500–10 500 руб./м²/год (triple net), а цены продажи закрепились в диапазоне 72–92 тыс. руб./м² для объектов класса А. При этом фиксируется охлаждение сделок, рост вакансии и увеличение объёмов нового ввода. Спрос со стороны ритейла, e-commerce и логистики сохраняется, но уже не оказывает такого давления на цены, как раньше. В целом рынок остаётся активным, но без прежнего ажиотажа.
На рынке складов Ростовской области остро не хватает качественных площадей класса А в локациях спроса, земель с инженерной подготовкой и логистических возможностей в агломерации. В 2025 году на фоне охлаждения спроса растёт разрыв между офертой и реальными сделками, запуск новых проектов тормозит дороговизна финансирования и регуляторная неопределённость. В качестве решений эксперты предлагают ускорить подготовку промземель, оптимизировать «грузовой каркас», поддерживать BTS и «холод», а также стимулировать спекулятивное строительство через инфраструктуру.
Ввод складских площадей на юге и в Ростовской области ускорится, но качественные Aобъекты у магистралей остаются дефицитными. Ставки аренды удерживаются на плато, при этом разрыв между офертой и реальными сделками растёт. Новые очереди преимущественно идут как BTS и мультитемпературные объекты для FMCG и ecommerce. В 2025 году ожидается ввод порядка 184 тыс. м², но доля вакантных площадей остаётся крайне низкой — менее 1%, что подтверждает высокий спрос и ограниченное предложение качественных складов.
Сначала находят арендатора — чаще всего это склады класса А у трассы М-4 и подъездов к Ростову, качественные B рядом с городом или компактные городские склады под кросс-докинг для маркетплейсов и продуктового ритейла. Из-за нехватки спекулятивных проектов сделки быстро заключаются только на готовых объектах — с высокой оборачиваемостью логистики и близким доступом к конечному потребителю.
Главные двигатели спроса — федеральные ритейлеры, маркетплейсы, логистические компании и импортеры. Они ускоряют экспансию на юге России, реагируя на перестройку цепочек поставок и бурный рост онлайн-торговли.
В 2025 году рынок складской недвижимости Ростовской области вышел на паузу. Ставки аренды для качественных объектов стабилизировались в коридоре 9 500–10 500 руб./м²/год (triple net), местами фиксируется охлаждение цен и рост вакансии. Продажи также застопорились: готовые сухие склады класса А торгуются в диапазоне 72–92 тыс. руб./м². Причины — спад спроса после пиков 2023–2024 годов, увеличение нового ввода и рост свободных площадей на фоне дорогого финансирования.
Складской рынок охладился: в I полугодии 2025-го объем сделок в регионах рухнул на 64% г/г. Активность ритейла и e-commerce снизилась, давление на аренду ослабло. При этом ввод вырос до 1,07 млн м² (+117% г/г) и продолжает расти, что толкает вверх вакансии и удерживает ставки от роста.
В Ростовской области в 2024–2025 гг. вышли на рынок ключевые проекты: мультитемпературный склад класса A «ЭЛМА групп» на 23 тыс. м² и распределительный центр «Юникосметик» в Аксайском районе на 6,6–10 тыс. м². Параллельно запускаются новые хабы под e-commerce и ритейл. Власти и эксперты фиксируют дефицит качественных площадей и рост интереса к форматам BTS и «холода».
Рынок демонстрирует стабилизацию после пиковых 2023–2024 годов. Сильный рост арендных ставок сменился паузой: в 2025 году качественные склады сдаются по 9 500–10 500 руб./м²/год (triple net), а цены продажи закрепились в диапазоне 72–92 тыс. руб./м² для объектов класса А. При этом фиксируется охлаждение сделок, рост вакансии и увеличение объёмов нового ввода. Спрос со стороны ритейла, e-commerce и логистики сохраняется, но уже не оказывает такого давления на цены, как раньше. В целом рынок остаётся активным, но без прежнего ажиотажа.
На рынке складов Ростовской области остро не хватает качественных площадей класса А в локациях спроса, земель с инженерной подготовкой и логистических возможностей в агломерации. В 2025 году на фоне охлаждения спроса растёт разрыв между офертой и реальными сделками, запуск новых проектов тормозит дороговизна финансирования и регуляторная неопределённость. В качестве решений эксперты предлагают ускорить подготовку промземель, оптимизировать «грузовой каркас», поддерживать BTS и «холод», а также стимулировать спекулятивное строительство через инфраструктуру.
Ввод складских площадей на юге и в Ростовской области ускорится, но качественные Aобъекты у магистралей остаются дефицитными. Ставки аренды удерживаются на плато, при этом разрыв между офертой и реальными сделками растёт. Новые очереди преимущественно идут как BTS и мультитемпературные объекты для FMCG и ecommerce. В 2025 году ожидается ввод порядка 184 тыс. м², но доля вакантных площадей остаётся крайне низкой — менее 1%, что подтверждает высокий спрос и ограниченное предложение качественных складов.
