G5 news

Перспективные форматы рабочих пространств


Большинство современных офисов не может вписаться в какой-либо формат, офисы стремятся к индивидуализации, и поэтому чаще всего смешивают несколько типов рабочих пространств. И на каждом этаже может функционировать целая комбинация форматов. В России переход от типизации к индивидуализации и многофункциональности пространства в офисной недвижимости начался сравнительно недавно. Предпосылками стали эффективные практики удаленной или частично-удаленной работы во время коронавирусных ограничений. О форматах и будущем офисов рассуждает Алексей Бравин, генеральный директор G5 Architects.


Эволюция офисной недвижимости

Ориентируясь на спрос, бизнес-центры интегрируют новые функции и возможности, и определенно тяготеют к МФК, расширяют сервисные площади, включают новые досуговые, спортивные, food и retail-компоненты. Причем сервисные и ритейл-функции в составе бизнес-центра перестают быть вспомогательными и становятся неотъемлемой частью жизни офисов. Мы начали с того, что для арендаторов и их сотрудников офис перестаёт быть только местом работы. Кафе и рестораны уже место не только для обеда, но и для бизнес-встреч. Другими обязательными элементами инфраструктуры становятся не только банкоматы, отделения банков, фитнес-клубы, прачечные и т. д., как раньше. В бизнес-центрах появляются зоны отдыха, медицинские центры, зоны спа и салоны красоты, беби-румы и досуговые зоны. А в последние месяцы — даже пункты выдачи заказов, постаматы и мини-склады для онлайн-магазинов. И вот ответ на этот тренд: большинство (55%) новых офисных зданий, анонсированных к вводу в Москве на 2021—2024 годы, — это не бизнес-центры, а многофункциональные комплексы, МФК, сочетающие различные типы площадей. Цель — максимально повысить таким образом лояльность клиентов и предоставить качественный трафик всем арендаторам.


Без коворкинга не обойтись

Один из неотъемлемых элементов любого МФК — это коворкинг. Работа в гибком пространстве имеет свою специфику, и главная проблема - это высокий уровень шума, особенно заметный в крупных городах. Проблему можно решить за счет сокращения площади open space и увеличения приватных зон. Среди других недостатков - довольно высокая почасовая аренда, а клиентам требуется больше уединенности и конфиденциальности. Отсюда иногда возникают сложности при организации некоторых встреч. Кроме того, некоторым арендаторам сложно отказаться от элементов корпоративного брендинга. Среди позитивных сторон работы в коворкинге следует выделить возможность арендовать рабочее место на короткий срок и участие в мероприятиях, проводимых на территории гибких пространств, широкий спектр дополнительных услуг, включенных в стоимость аренды и отсутствие затрат на ремонт и оборудование. В коворкинге чувствуется своя определенная рабочая атмосфера, более творческая и шумная, чем можно встретить в классическом офисе. Есть возможность арендовать новые рабочие места или гибкий офис при расширении команды.

Для резидентов МФК обычно предоставляются сниженные ставки аренды переговорных, и это приятный бонус. Для собственника недвижимости сдача в аренду помещения под гибкое рабочее пространство выгодна, поскольку отделка и развитие инфраструктуры здания производится силами оператора коворкинга. Свободные площади в офисном здании сокращаются, вслед за оператором коворкинга на аренду приходят представители малого бизнеса (магазины, кофейни и пр.), сама локация становится популярнее благодаря мероприятиям, которые проводят в коворкинге. Главный риск — возможное несоответствие репутации здания проходящим в нем мероприятиям, это лучше сразу дополнительно согласовывать при заключении договора.

Для корпоративных клиентов аренда гибкого пространства дает возможность не отвлекаться на администрирование офиса, а сосредоточиться на основных бизнес-задачах. При переезде на новые площади нет затрат на отделку офиса и подгонку пространства под свои нужды. Flex-пространства в Москве пока занимают около 200 000 м², но с учётом доли гибких пространств на европейском рынке в 4,5% потенциал сегмента — 800—900 тыс. «квадратов».



Что востребовано сегодня?

Классический коворкинг с розничными местами в открытом пространстве используют в основном фрилансеры. Такой формат предоставляет минимальную стоимость аренды и большой выбор рабочих мест. Дизайнеры, которые разрабатывают пространства коворкингов стараются наполнить их разнообразными мебельными решениями для удобства резидентов. По имо классического стола и кресла практически в каждом коворкинге сейчас можно встретить: закрытые и полузакрытые кабинки, рассчитанные даже на 1 человека; кресла EGG и его разновидности, которые позволяют уединится; различные диванные зоны и ниши в строительном исполнении. Такой формат рабочего пространства в разы удобнее для резидента, чем столик в кафе или дома, где продуктивность снижается. Так же это место нетворкинга, где можно завести полезные знакомства.

Среди офисных работников в России оказалось в 3,5 раза меньше поклонников open space, большинству россиян нравится кабинетная система. К такому выводу пришли в результате исследования (есть у РБК) эксперты сервиса SuperJob. Из опрошенных сотрудников, чей рабочий день проходит в офисе, 45% заявили, что более эффективно выполняют свои обязанности в кабинетах или подобных закрытых пространствах. При этом 13% ответили, что им удобнее работать в открытых помещениях open space. Еще 26% признались, что не видят разницы и не считают, что тип рабочего пространства влияет на производительность труда и настроение. Опрос проходил в 468 населенных пунктах во всех округах России с 4 по 11 мая 2021 года. В нем участвовали 1600 офисных сотрудников.


Что представляет собой smart-офис?

Это незакрепленное рабочее место для временной аренды в полностью оборудованном офисном помещении малой площади. Smart-офис представляет собой помещение от 8 до 40 кв.м. с готовой отделкой, инженерией и меблировкой. Пользователю необходим только свой компьютер. По статистике такой формат мини-офиса является самым популярным, так как более 60% резидентов, это компании от 2 до 15 человек. Системы smart office наиболее активно внедряют компании технологического и финансового секторов, которые одними из первых сделали фокус на цифровые бизнес-модели и цифровизацию ключевых бизнес-процессов. Например, Lamoda, «Яндекс», «Сколково», Yota, «Ингосстрах». Чаще всего применяются сегодня следующие решения: бронирование рабочих мест и переговорных, автоматизация консьерж-функции, отчёты о загрузке рабочих мест, системы протоколирования рабочих встреч и совещаний, отчёты о реальной загрузке инфраструктуры. Постепенное удешевление технологий будет способствовать всё более массовой автоматизации управления офисными зданиями.

Hub-офис используют компании от 15 человек до нескольких сотен. Такой офис представляет собой пространство для работы и коммуникации, где окружающая среда мотивирует и объединяет. Hub (англ.) - центр интереса, центр деятельности, центр внимания. По своей сути, это симбиоз классического коворкинга с smart-офисов в формате agile, где планировка подстраивается под коммуникации рабочих групп. Такие офисы реализуются под конкретного заказчика с учетом специфики бизнес-процессов. Hub-офис основной конкурент традиционной аренде. Как правило, в московских коворкингах и гибких офисах есть своя кухня, душевые, спа- и фитнес-зоны, организованы парковки и переговорные. Всегда есть как зоны open space, так и локеры.


Будущее офисной недвижимости

Прогнозировать, каким именно будет офис будущего через 10 лет и даже через 2—3 года, довольно сложно: тренды на рынке, влияющие на формат офисной недвижимости сильны, и каждый из них может существенно изменить наше привычное представление об офисе. Меняется и само понятие рабочего времени, и сами бизнес-процессы. Диджитализация стирает границы привычных форм, изменяет скорость течения времени, сокращает расстояния. Единственное, что можно сказать точно: офисные пространства уже очень скоро перестанут быть типовыми, где рядами стоят «одинаковые офисные столы для одинаковых сотрудников». Ещё одним важным трендом изменения офисного пространства можно назвать персонализацию — формирование рабочего пространства индивидуально под каждого сотрудника. Консалтинговое агентство Cushman & Wakefield провело опрос почти 580 руководителей ведущих фирм на рынке коммерческой недвижимости разных стран. В ходе исследования выяснилось, что почти 70% компаний обращаются к гибкой организации рабочего пространства. При этом многие респонденты заявили, что планируют до 2025 увеличить число рабочих мест в коворкингах вдвое. Поэтому востребованность коворкингов будет расти ближайшие несколько лет.

CRE