G5 news

Джентрификация городов на примере Петербурга и Москвы

Превращение депрессивных районов в социально-привлекательные идет в городах по всему миру. Особенно если речь о Европе и США. Где-то этот процесс естественный, где-то принудительный со стороны властей, а где-то, как и в России, его двигают застройщики. Алексей Хоменок, генеральный директор G5 ARCHITECTS, рассказал корреспонденту Magenta.today, как проходит джентрификация в обеих столицах России, и какие у нее перспективы.


Как проходит джентрификация в городах России

Пожалуй, ключевое отличие российской джентрификации от западной — в ее сглаженности и большей организованности. На Западе джентрификация имеет стихийный характер, и по сути является инициативой «снизу», от населения. В российской специфике (в том числе и правовой) такой путь не слишком реалистичен, у нас этот процесс чаще инициируется властями и крупным бизнесом. Существенно отличаются и условия, в которых проходит джентрификация. В России все же нет гетто в западном понимании, и даже старый жилфонд находится в приемлемом состоянии.

Кроме того, в отличии жителей западных стран, россияне в большинстве своем являются собственниками, а не арендаторами жилья. С большим количеством мелких собственников договориться сложнее, чем с арендаторами, и это создает дополнительные препятствия для джентрификации. Кроме того, социальная политика российских властей, в частности те же налоговые льготы для социально уязвимых групп населения в некоторой степени сглаживают процесс джентрификации.

Как проходит джентрификация на примере Москвы и Петербурга

Важно понимать, что процесс джентрификации занимает несколько десятков лет, и качественно оценить его можно, конечно, только после завершения. Пока мы можем делать предположения и надеяться, что по прошествии времени эти гипотезы окажутся верными. Районы, обладающие потенциалом для джентрификации, должны располагаться близко к центру города и иметь невысокие цены на жилье. В Санкт-Петербурге, одним из таких потенциальных районов эксперты называют Северную Коломну, драйверами развития которой стали Новая Голландия и Мариинка-2. Тем не менее, пока в локации остается значительное количество «старых» жителей, и насколько успешно и органично будут проходить дальнейшие процессы, покажет время. Еще один район Петербурга — Каменный остров, где поселки писателей вытеснили более элитные постройки.

Коломна в Петербурге
В Москве наиболее очевидный пример — элитная Остоженка, где не осталось ни дешевой недвижимости, ни представителей рабочего класса. Существенно поменялись локации после благоустройства «Парка Горького» и «ВДНХ». Благоустройство общественных пространств и парков также является драйвером джентрификации. Уже заметно (по сравнению с 1990-ми) поменялась аудитория в районе метро «Фрунзенская» и «Парк Культуры». Примеры успешной смены назначения территории также ведут к джентрификации. Например, «Флакон», «Арма», «Винзавод», «Красный Октябрь», «Электрозавод» и другие. Активно развивается история с «Трехгорной мануфактурой».

Арма
В целом, программу реновации Москвы можно назвать одной из самых масштабных государственных программ джентрификации. Сегодня в пятиэтажных домах, определенных властями под снос, большая часть квартир сдается в аренду по минимальным ценам, что привлекает наименее платежеспособную часть населения. Строительство нового, более качественного и современного жилья, безусловно, привлечет более состоятельную аудиторию, а более современный вид района увеличит стоимость всей недвижимости, расположенной в локации.

Что способствует процессу джентрификации, а что его тормозит

В числе факторов, способствующих джентрификации, могу назвать слабую регуляцию (или отсутствие регуляции) цен на недвижимость, частную структуру собственности, высокий уровень защиты прав собственности, доступность капитала и платежеспособность населения. Социальная направленность государства чаще всего негативно влияет на процессы стихийной джентрификации.

Хочу добавить, несмотря на то, что предпосылками джентрификации выступают спрос и предложение на рынке, и это достаточно естественный и прибыльный для крупного города процесс капитализации территории, многие европейские социологи негативно относятся к созданию элитных зон, поскольку территориальное разделение социальных классов усиливает социальное напряжение, а появление элитных кварталов всегда сопровождается появлением гетто-подобных районов на окраинах. Мне ближе социальный подход, когда улучшение района носит органический характер. Здания не сносят, а реставрируют, сохраняя архитектурную целостность застройки, а власти пытаются всячески повышать уровень жизни населения. При таком подходе исчезнет само понятие «гетто».