Статья на портале RussianRealty.ru
Редевелопмент офисов в Москве длится уже два десятилетия. За это время девелоперам удалось не просто обновить и улучшить эстетику заброшенных зданий, превратив их в привлекательные офисные объекты, а преобразовать пространство вокруг них, создать точки притяжения, новые места для прогулок и отдыха горожан.
Основные сложности, с которыми сталкиваются застройщики, архитекторы и инвесторы, это юридические и нормативные ограничения, технические, финансовые риски, рыночные аспекты и строительные работы в центре города.
Давайте по порядку. Первое с чем придётся столкнутся, это архитектура и дизайн. Баланс между старым и новым: сохранение исторического облика при внедрении актуальных элементов. Все принятые решение на этапе проектирования станут основой для увеличения или сокращения бюджета на реализацию, увеличение или сокращение сроков редевелопмента. Современная гибкость пространства диктует создание планировок, которые можно адаптировать под разные типы арендаторов. Не забываем про эстетику и функциональность. Делить объект на кабинетные соты с потолком армстронг и линолеумом на полу, как это было в 90-е годы, уже нельзя.
Любой проект реконструкции потребует согласования, в ходе которого необходимо получить разрешения на перепланировку, изменение функционального назначения здания и т.д. Если это историческое здание, если объект имеет культурную ценность, могут быть ограничения на изменения фасадов или внутренней структуры, а также это дополнительный круг согласований и временные издержки. Стандартный срок рассмотрения проектной документации в гос. организациях 30 дней, после чего получаем замечания, вносим корректировки в проект и идём на второй круг согласований 30 дней. На это могут уйти месяцы и несколько кругов правок документации и согласований.
На этапе подготовки к редевелопменту, необходимо комплексно изучить существующее здание с технической стороны. Заказать обследование объекта, чтобы получить реальную картину его износа: старые коммуникации, несущие конструкции и фундамент возможно придётся усилять, кровля может требовать полной замены. Капитальное обновление: вентиляции, отопления, электрики, водоснабжения, канализации, противопожарных и других инженерных систем.
В нынешней экономической и политической ситуации, самый актуальный раздел редевелопмента, это финансовые риски. Не ждите точного расчета затрат. Начиная с 2022 года стоимость работ и материалов растёт в среднем на 40% в год. Сроки окупаемости проекта считайте с наихудшим сценарием, рынок офисной недвижимости может быть непредсказуем, что влияет на арендные ставки и спрос.
Еще одна сложность в редевелопменте, которую обычно делегируют на генерального подрядчика, но для Заказчика она откликается увеличением бюджета, это логистика и организация работ. Если часть помещений арендована, то шумные работы будут проводиться с ограничениями, например с 19:00 до 7:00, что увеличивает срок редевелопмента, как следствие увеличение стоимости строительно-монтажных работ в ночные смены и содержание штаба строительства (ФОТ команды проекта). А также помним про ограничения города на работы в центре, оформление пропусков для техники и т.д.
Пример кейса:
Задача: Редевелопмент офисного здания 1970-х годов в центре Москвы.
Сложности:
- Исторический фасад нельзя менять.
- Устаревшие коммуникации (электрика, вентиляция).
- Ограниченное пространство для строительной техники.
Решение:
- Реконструкция фасада без изменений и полный демонтаж не несущих перегородок внутри.
- Установка современных инженерных систем.
- Создание гибких офисных пространств с зонами для коворкинга.
Результат: Здание стало привлекательным для IT-компаний, арендные ставки выросли на 25%.
Сценарий обновления
Среди самых интересных и знаковых проектов редевелопмента в Москве: деловые кварталы «Красная Роза», «Даниловская мануфактура», «Красный октябрь», дизайн- завод «Флакон», Artplay, квартал «Арма», «Хлебозавод», «Винзавод», фабрика «Большевик», завод «Рассвет», деловой квартал Lucky, лофт-квартал «Товарищество Рябовской Мануфактуры», Arkenston, «Сады Этрета», «Фабрика Станиславского» и др.
Редевелопмент офисов в Москве длится уже два десятилетия. За это время девелоперам удалось не просто обновить и улучшить эстетику заброшенных зданий, превратив их в привлекательные офисные объекты, а преобразовать пространство вокруг них, создать точки притяжения, новые места для прогулок и отдыха горожан.
Основные сложности, с которыми сталкиваются застройщики, архитекторы и инвесторы, это юридические и нормативные ограничения, технические, финансовые риски, рыночные аспекты и строительные работы в центре города.
Давайте по порядку. Первое с чем придётся столкнутся, это архитектура и дизайн. Баланс между старым и новым: сохранение исторического облика при внедрении актуальных элементов. Все принятые решение на этапе проектирования станут основой для увеличения или сокращения бюджета на реализацию, увеличение или сокращение сроков редевелопмента. Современная гибкость пространства диктует создание планировок, которые можно адаптировать под разные типы арендаторов. Не забываем про эстетику и функциональность. Делить объект на кабинетные соты с потолком армстронг и линолеумом на полу, как это было в 90-е годы, уже нельзя.
Любой проект реконструкции потребует согласования, в ходе которого необходимо получить разрешения на перепланировку, изменение функционального назначения здания и т.д. Если это историческое здание, если объект имеет культурную ценность, могут быть ограничения на изменения фасадов или внутренней структуры, а также это дополнительный круг согласований и временные издержки. Стандартный срок рассмотрения проектной документации в гос. организациях 30 дней, после чего получаем замечания, вносим корректировки в проект и идём на второй круг согласований 30 дней. На это могут уйти месяцы и несколько кругов правок документации и согласований.
На этапе подготовки к редевелопменту, необходимо комплексно изучить существующее здание с технической стороны. Заказать обследование объекта, чтобы получить реальную картину его износа: старые коммуникации, несущие конструкции и фундамент возможно придётся усилять, кровля может требовать полной замены. Капитальное обновление: вентиляции, отопления, электрики, водоснабжения, канализации, противопожарных и других инженерных систем.
В нынешней экономической и политической ситуации, самый актуальный раздел редевелопмента, это финансовые риски. Не ждите точного расчета затрат. Начиная с 2022 года стоимость работ и материалов растёт в среднем на 40% в год. Сроки окупаемости проекта считайте с наихудшим сценарием, рынок офисной недвижимости может быть непредсказуем, что влияет на арендные ставки и спрос.
Еще одна сложность в редевелопменте, которую обычно делегируют на генерального подрядчика, но для Заказчика она откликается увеличением бюджета, это логистика и организация работ. Если часть помещений арендована, то шумные работы будут проводиться с ограничениями, например с 19:00 до 7:00, что увеличивает срок редевелопмента, как следствие увеличение стоимости строительно-монтажных работ в ночные смены и содержание штаба строительства (ФОТ команды проекта). А также помним про ограничения города на работы в центре, оформление пропусков для техники и т.д.
Пример кейса:
Задача: Редевелопмент офисного здания 1970-х годов в центре Москвы.
Сложности:
- Исторический фасад нельзя менять.
- Устаревшие коммуникации (электрика, вентиляция).
- Ограниченное пространство для строительной техники.
Решение:
- Реконструкция фасада без изменений и полный демонтаж не несущих перегородок внутри.
- Установка современных инженерных систем.
- Создание гибких офисных пространств с зонами для коворкинга.
Результат: Здание стало привлекательным для IT-компаний, арендные ставки выросли на 25%.
Сценарий обновления
Среди самых интересных и знаковых проектов редевелопмента в Москве: деловые кварталы «Красная Роза», «Даниловская мануфактура», «Красный октябрь», дизайн- завод «Флакон», Artplay, квартал «Арма», «Хлебозавод», «Винзавод», фабрика «Большевик», завод «Рассвет», деловой квартал Lucky, лофт-квартал «Товарищество Рябовской Мануфактуры», Arkenston, «Сады Этрета», «Фабрика Станиславского» и др.
