Эксперимент по легализации гостевых домов, стартовавший 1 сентября, должен был навести порядок в одном из самых хаотичных сегментов туристического рынка.
Но как это часто бывает, благое намерение столкнулось с реальностью: у многих владельцев нет документов, дома стоят на «не тех» землях, а юридическая часть вопроса напоминает квест без карты.
— И если крупные отельеры наблюдают за процессом с интересом, то малые предприниматели в регионах — с тревогой. О том, как проходит эксперимент и почему реальность снова сложнее закона, рассказывает Алексей Бравин, генеральный директор G5 Architects.
С 1 сентября 2025 года в России запущен эксперименте по легализации гостевых домов (Федеральный закон от 07.06.2025 года № 127-ФЗ) в соответствии с утвержденными Правительством России классификационных требованиях (Постановление Правительства РФ от 30.08.2025 года № 1345).
Процесс легализации гостевых домов в России является важным шагом к упорядочению сегмента частного размещения туристов. Эксперимент, запущенный с 1 сентября 2025 года в 18 регионах, включая курортные зоны, направлен на создание прозрачных правил для этого сегмента.
Барьеры: документы, земля и низкая грамотность
По результатам первого месяца очевидно, что рынок сталкивается с вызовами, которые включают низкую юридическую грамотность владельцев и проблемы с документацией объектов.
Многие гостевые дома расположены в жилых зонах или на землях со сложной правовой историей, что затрудняет их внесение в реестр. Несмотря на это, эксперимент стимулирует легализацию. Работа вне реестра становится экономически невыгодной, доступ к агрегаторам бронирования может быть ограничен, а это основной канал привлечения гостей. Риски получения штрафов также способствуют выходу “из тени”.
Требования, утвержденные Постановлением № 1345, направлены на обеспечение безопасности гостей и повышения качества предоставляемых услуг. Они включают технические нормы, например, наличие круглосуточного водоснабжения, отопления, противопожарных систем, и регистрационные процедуры.
Однако для некоторых владельцев эти требования могут оказаться сложно выполнимыми,особенно в случаях с самовольными постройками или не разграниченными правами собственности. Стоит отметить, что региональные власти могут устанавливать дополнительные требования.
В целом, механизмы легализации, предусмотренные экспериментом, понятны и доступны, но их успешное применение зависит от готовности владельцев соответствовать требованиям.
Процедура включает внесение сведений в реестр классифицированных средств размещения, что требует предоставления документов из ЕГРН, фотоматериалов и согласия всех собственников объекта недвижимости. С учетом массовости сегмента и низкой юридической грамотности часть гостевых домов рискует остаться в "тени".
По нашим оценкам, возможно сокращение объема предложения примерно на 10%. Особенно сложно пройти процедуру малым объектам, и им может потребоваться адресная поддержка со стороны государства или упрощение процедуры.
Не все регионы в равных условиях
Стоит напомнить, что согласно Федеральному закону № 127-ФЗ, эксперимент проводится только в указанных субъектах РФ и федеральной территории "Сириус".
Таким образом, владельцы в других регионах будут вынуждены либо работать в рамках существующих правил, например, через регистрацию как ИП или ООО, и соблюдать общие требования к гостиничным услугам, либо вести незаконную предпринимательскую деятельность, и получать за это штрафы.