Самые депрессивные прогнозы говорят о том, что стройка встанет или станет очень дорогой и нерентабельной. Озадачено проблемой и государство — уже 1 марта 2022 года вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий сферу строительства, объявил о разработке антикризисного плана поддержки строительной отрасли. Девелоперы вздохнули с облегчением, когда они начали получать первую поддержку: в конце марта была запущена новая льготная ипотечная программа по ставке 12% годовых, Правительство согласилось субсидировать кредиты для застройщиков, а ФАС было поручено начать контроль повышения цен на стройматериалы. Но “выдохнув на минуту” девелоперы заговорили о том, что даже широкая поддержка строительной отрасли не спасает их от серьёзных проблем, связанных со значительным ростом себестоимости строительства, проблемами с логистикой и привлечением кредитных средств. Журналист ORAX изучил заявления российских чиновников и поговорил с представителями федеральных и региональных девелоперов, чтобы понять, какие проблемы участники строительного рынка считают самыми важными, и как они планируют их решать.
Упадет ли спрос на недвижимость?
Первая из серьёзных проблем застройщиков — невозможность спрогнозировать спрос на новое жильё эконом-класса в 2022 году. По данным ряда экспертов, после кратковременного всплеска спроса на недвижимость начинается падение спроса на жильё на первичном и вторичном рынке. По оценкам участников рынка, это связано со снижением доступности льготных ипотечных программ, которое объясняется падением доходов населения и растущей инфляцией. Этот тренд не способна переломить даже новая льготная ипотека под 12 % годовых, которая, по мнению экспертов, может лишь поддержать спрос, но не удержать его на уровне 2021–начала 2022 года.
Эксперты и представители девелоперов уверены, что спрос на новостройки по всей России будет снижаться весь 2022 год. «Эмоционально-психологическое состояние многих россиян сейчас не располагает к покупке недвижимости», — описал ситуацию глава «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов. Надежда Коркка, управляющий партнёр компании «Метриум» рассказала ORAX, что из-за экономических проблем многие потенциальные покупатели недвижимости эконом и бизнес-класса отказываются от её приобретения. «Проблема поддержания спроса более чем актуальна для девелоперов, потому что для сохранения рентабельности бизнеса им нужно много покупателей. Пока мы точно не знаем, как санкции и экономическая ситуация ударят по потенциальным клиентам застройщиков. Но многие люди в условиях угрозы занятости и потери дохода могут отказаться от планов улучшения жилищных условий», — поделилась эксперт с журналистом ORAX. Некоторые участники рынка очень надеются на государственную поддержку. «Только активное государственное субсидирование льготных ипотечных ставок позволит сохранит спрос на новостройки, пусть даже и в сокращённом виде», – рассказал ORAX директор по развитию оценочной компании «Апхилл» Лев Сальц.
Более оптимистичную оценку озвучил коммерческий директор столичного девелопера ГК «Основа» Игорь Сибренков. «Во-первых, в Москве весь первый квартал мы наблюдаем рост активности покупателей, который выражается в увеличении объёма продаж во всех сегментах столичного рынка жилья. Геополитические изменения конца февраля послужили драйвером этого интереса. Кроме того, большая доля покупателей сейчас пользуется эксклюзивными совместными ипотечными программами банков и девелоперов. Ожидания на рынке сегодня достаточно оптимистичны. Во-вторых, спрос поддержат субсидируемые государством льготные ипотечные программы, по которым некоторые банки предлагают выгодные процентные ставки. Кроме того, условиям новой ипотеки под 12% соответствует около 70% столичных новостроек эконом-класса», — рассказал эксперт в интервью ORAX. Управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка также считает, что новая льготная ипотека под 12% годовых и программа семейной ипотеки могут поддержать спрос на новое жильё. «На мой взгляд, вместе эти меры способны стабилизировать активность покупателей нового жилья на приемлемом для строительного комплекса уровне», — рассказала она ORAX.
Региональные застройщики также сохраняют оптимизм. Например, представитель ГК «Меридиан» Александр Паточкин рассказал ORAX, что в Тюменской области спрос на новое жильё пока не снизился. «Во-первых, в целом ряде регионов, включая Тюменской области, отрасль ощущает поддержку региональных властей, что внушает определённый оптимизм. Во-вторых, в регионах спрос поддерживает желание людей сохранить сбережения и приобрести жильё на выгодных условиях», — рассказал эксперт.
Сильно ли подорожают стройматериалы?
Ещё одна крайне чувствительная для отечественных девелоперов проблема связана с увеличением стоимости стройматериалов и рабочей силы, что сильно увеличивает себестоимость строительства. Крупные застройщики жалуются на увеличение стоимости стройматериалов на 20-30% по сравнению с началом-серединой февраля 2022 года. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительство, назвал рост цен на строительные материалы главной угрозой для развития отрасли и пообещал контролировать его с помощью ФАС.
Опрошенные ORAX участники рынка подтвердили резкий рост цен на стройматериалы и нехватку рабочей силы. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин рассказал ORAX, что в структуре стоимости квадратного метра расходы на стройматериалы, производство строительно-монтажных работ и оплату труда персоналу составляют порядка 50-60%.
«Безусловно, удорожание материалов и дефицит кадров сказываются на рынке недвижимости: например, одной из причин существенного повышения стоимости квартир в 2020-2021 годах выступил именно рост цен на стройматериалы. Эта проблема остаётся крайне актуальной и сейчас», — считает эксперт.
«Высокая инфляция провоцирует рост цен на все товары, включая строительные материалы, крайне необходимые застройщикам», — сообщила ORAX вице-президент девелоперской компании Becar Asset Management Катерина Соболева.
Согласилась с ними и управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка. «За последний месяц по разным оценкам стоимость строительства выросла на 20-30%. Это происходит из-за явно спекулятивного взвинчивания цен на сырье для строительства. Скажем, металлурги привязали внутренние цены на свою продукцию к экспортным. Вторая причина – девальвация рубля и рост стоимости на импортные комплектующие: оконные системы, насосы, радиаторы и так далее. Также действительно есть предпосылки к оттоку рабочей силы мигрантов, которых придётся заменять другими работниками. Рубль девальвировался и выгода от приезда на работу для мигрантов уже не столь очевидна», — рассказала госпожа Коркка в интервью ORAX.
Московские и региональные девелоперы рассматривают несколько основных путей смягчения последствий резкого роста цен на строительные и отделочные материалы. «Во-первых, уже после пандемии коронавируса, во время которой начали резко дорожать стройматериалы, застройщики стали закупать их с заметным опережением. Так, отделочный кирпич для одного из наших проектов мы закупили ещё год назад», — поделился с ORAX коммерческий директор столичного девелопера ГК «Основа» Игорь Сибренков. Помимо этого власти и крупные девелоперы собираются решать проблему подорожания и нехватки строительных и отделочных материалов путём максимально возможного перехода на поставки из Китая и Индии. Правительство планирует стимулировать отечественное производство таких товаров с помощью смягчения налогообложения добычи природного камня, который активно используется в строительстве и отделке жилых зданий.
Региональные девелоперы также считают проблему удорожания стройматериалов одной из основных. «В Екатеринбурге, по словам местных застройщиков, себестоимость строительства после начала специальной операции возросла на 24%. Это очень много. Помимо этого, в регионах меньше средний класс, прослойка раньте и других потенциальных клиентов, на благосостояние которых кризис влияет не так сильно, как на массовый спрос. Поэтому локальным девелоперам придется серьёзно перестраивать бизнес и оптимизировать издержки, чтобы сохранить свой бизнес», — предупреждает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Дадут ли застройщикам кредиты?
Ещё одна головная боль большинства отечественных девелоперов – серьёзные трудности с привлечением кредитных средств, без которых запуск новых проектов невозможен. Дело в том, что практически всё новое жильё в России строится за счёт средств банков, которые отказываются кредитовать девелоперов по ставке ниже 19-20% годовых.
Эту проблему признали все участники рынка, с которыми поговорил корреспондент ORAX. «Субсидирование ставки Правительством до 15% для девелоперов поможет рынку, но вопрос в том, как будет этот механизм настроен. Доступный кредит нужен всем без исключения застройщикам, потому что без него запуск новых проектов будет крайне затруднительным», — сообщила ORAX Надежда Коркка. Согласился с ней и другой собеседник ORAX, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. «Резкое повышение ключевой ставки ЦБ привело к тому, что кредитные средства, необходимые для начала строительства, стали гораздо менее доступными. А так как с привлечением проектного финансирования возводится более 80% многоквартирных домов в России, единственным способом поддержки застройщиков выступило субсидирование ставки государством. Тем более, 15% — это базовый параметр, который может быть снижен впоследствии благодаря высоким темпам продаж и, соответственно, быстрой наполняемости эскроу-счетов», — считает эксперт.
В такой ситуации главным решением проблемы стало субсидирование государством ставки кредитов для застройщиков на уровне 15%. «Эта мера как минимум позволит удержать рост цен на жильё на уровне инфляции», — поделилась с ORAX вице-президент девелоперской компании Becar Asset Management Катерина Соболева. По мнению Правительства, субсидирование кредитных ставок для застройщиков снизит турбулентность на рынке. При этом у региональных застройщиков после начала специальной военной операции всё равно возникают серьёзные трудности с финансированием уже начатых проектов.
«Дело в том, что рентабельность строительства во многих регионах и до кризиса была близкой к нулю, и едва ли банки в целом ряде регионов сейчас будут гореть желанием выдавать кредиты застройщикам с государственными субсидиями или без них. Скорее всего рано или поздно властям придется задуматься о создании нового канала финансирования строительства в ряде регионов», — объяснила журналисту ORAX Надежда Коркка. Признают эту проблему и региональные застройщики: в том числе из-за трудностей привлечения кредитных средств после начала специальной военной операции. Так, ряд застройщиков из Пермского края, Татарстана и Удмуртии были вынуждены приостановить продажу квартир в уже начатых проектах и прекратить реализацию новых проектов. При этом опрошенные ORAX эксперты уверены, что недострой или срыв сроков строительства объектов недвижимости вряд ли угрожает клиентам крупных столичных девелоперов.
Что будет с ценами на новостройки?
Многих московских и региональных застройщиков также волнует неопределённость цен на новостройки и то, какой она будет к концу года. Они резонно опасаются, что себестоимость строительства такого жилья вырастет из-за подорожания стройматериалов, возможного снижения притока дешёвой рабочей силы из стран СНГ и перестройки логистических цепочек.
Многие участники рынка прогнозируют рост стоимости новой недвижимости в большинстве регионов России на 10-20% в ближайшие месяцы, что обычно связывают с ростом издержек девелоперов и поддержанием спроса за счёт льготных ипотечных программ. «Уже сейчас можно с уверенностью сказать, что новые проекты однозначно будут дороже, чем те, что завершаются. За последний месяц по разным оценкам стоимость строительства недвижимость выросла на 20-30%. Это может стать драйвером роста цен на новую недвижимость», — считает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка. Вице-президент девелоперской компании Becar Asset Management Катерина Соболева в интервью ORAX была чуть более оптимистична и выразила уверенность в том, что из-за подорожания строительных и отделочных материалов рост цен на новое жильё к концу 2022 года будет на уровне инфляции, которая по прогнозам экспертов приблизится к 20%.
Ожидает рост цен на новое жильё и коммерческий директор столичного девелопера ГК «Основа» Игорь Сибренков. «Из-за нехватки рабочей силы на стройках и существенного роста цен на все виды стройматериалов себестоимость строительства выросла. Кроме того, не стоит забывать и о других причинах роста цен на новостройки, – росте инфляции, сокращении объёмов строительства и удорожании логистики. Поэтому новое жильё эконом-класса к концу 2022 года может существенно подорожать», — рассказал эксперт журналисту ORAX.
В ряде регионов цены на жильё уже заметно выросли. В частности, девелоперы Пермского края фиксируют рост спроса и цен на новые квартиры эконом-класса. К концу марта на 15-20% по сравнению с серединой февраля выросли цены на новую недвижимость массового сегмента в Краснодаре, Челябинской области и Уфе, что связано с периодом ажиотажного спроса и стремлением населения воспользоваться льготными ипотечными программами.
«Однако во всех прогнозах роста цен на новую массовую недвижимость речь идет о сравнительно краткосрочной перспективе. Строить планы на более отдаленные, чем два месяца, сроки, сейчас сложно. В дальнейшем мы увидим коррекцию цен вниз», — рассказала журналу Forbes гендиректор сервиса по продаже и покупке недвижимости «Синица» Татьяна Майорова. Похожее мнение выразил и директор сервиса «ЦИАН. Аналитика» Алексей Попов, который убеждён, что к концу года цены на новую недвижимость в России могут упасть на 15% из-за резкого падения спроса, вызванного социально-экономической неопределённостью и снижением доходов.
Поможет ли стройке государство?
Главный путь решения возникающих проблем, озвученный собеседниками ORAX, — активная государственная поддержка. Среди самых эффективных мер эксперты назвали субсидирование льготной ипотечной программы со ставкой не выше 12% годовых, действие программы семейной ипотеки, субсидирование кредитования застройщиков и снижение административной нагрузки на девелоперов. Все эти меры, по мнению опрошенных ORAX участников рынка, способны поддержать сектор массового строительства недвижимости в России. Дополнительной поддержки со стороны властей субъектов ожидают региональные застройщики. «На совещании тюменских застройщиков с главным региональным управлением строительства речь шла о таких мерах поддержки, как сокращение срока проведения публичных слушаний и срока предоставления земельных участков под строительство, снижение числа проверок и так далее», — рассказал ORAX представитель ГК «Меридиан» Александр Паточкин.
Проблемы с нехваткой строительных и отделочных материалов девелоперы планируют решать с помощью увеличения их запасов на складах и импортозамещения. «Застройщики внимательно анализируют ситуацию и присматриваются к аналогам западных материалов и техники», — поделился с нашим изданием Алексей Хоменюк, генеральный директор G5 Architects, который предсказывает активное развитие рынка ИЖС за счёт запроса на экологичный образ жизни и развития формата таунхаусов. Кроме того, наверняка будет наблюдаться оптимизация логистики и процесса строительства нового жилья.
Большинство экспертов также предсказывают дальнейшее сокращение средней площади новых квартир из-за снижения платежеспособного спроса, который девелоперы планируют компенсировать за счёт повышения эргономичности новой недвижимости. «Наверняка укрепится тенденция к сокращению средней площади квартир и роста доли студий. Сейчас в массовых новостройках Москвы студии составляют уже порядка 20% от общего числа квартир в продаже. Классических двухкомнатных и трехкомнатных квартир будет меньше», — резюмирует управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка в беседе с корреспондентом ORAX.
